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2012

07月27

城市级新盘:“快三?慢城3期”考查纪要

发布者:品牌部

导读:

????项目概况

????【布吉的最大新盘】

????【布吉地势最高的新盘】

????【深圳5个产品线最丰富的公园物业之一】

????【快三·慢城3期预计11月销售】

????【公园物业,举步既达:78万平米石芽岭生态体育公园】

????【深圳实验快三学校向业主倾斜:市级名校待遇】

????【快三企业:多元化向地产集中的后起之秀】

????【3期户型面积】

????周边情况

????【快三:布吉ELD的最大供应商】

????【基本生活需求可以不假外求:但需注意商业形态组合】

????【四周及景观】

????项目考查

????【1.6:深圳容积率较低、泛容积率最低的小区之一】

????【工地情况】

?????一、工地与一、二期隔离:对业主影响降至最低

?????二、工地半封闭半开放

?????三、看楼安全通道?

?????四、点板结合、南低北高:景观最大化

????【公共设施】

?????一、广场,格调

?????二、岛屿式游泳池

?????三、多处采光孔:地下车库采光通风一流

????【玻璃窗全外挂:全采光的楼梯间】

????【火山砖:外墙粘贴砖】

????【普遍拉大层高:空间感不错】

????数据与用料

正文:

项目概况

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综合地势、占地与建筑规模、公园资源、教育配套、产品类型判断,快三·慢城是布吉最好的小区,也是整个深圳中部区域最好的同类小区之一,位居深圳中部轴线上具有市一级开发水平的8个新盘的前列,直接提高了布吉的购房待遇。

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【布吉的最大新盘】

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快三·慢城在龙岗布吉石,国芬路与景芬路交汇处,位于紧邻78万平方米石芽岭公园侧的生态新区。项目总占地22万平方米,总建筑面积35万多平方米(包括学校6万平米),共分5地块,其中,A、B地块为住宅楼,包括1.5万平方米的商业面积,C、D地块包括一所九年制中学和一所高中。

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无论是占地面积、还是建筑面积,快三·慢城都属于布吉的最大新盘。半求反复提及、特别是在关外购房,一定要“事大主义”,意思是说一定要选择具有规模的大盘,这样一来,小区的小环境就能够弥补区域的大环境的一些不足。

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【布吉地势最高的新盘】

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快三·慢城紧邻78万平方米石芽岭公园,其地势比布吉绝大多数区域要高100米以上,而石芽岭更是布吉方圆好几平方公里的至高点。同时,快三·慢城比同区域的中海怡山居、康达尔、万隆苑等地势也都要高,是布吉地势最高的小区。

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地势高、视野就好,站得高看得远,心理优势也就明显。作为布吉地势最高的小区,这个优势似乎一直没有引起足够重视。

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【深圳5个产品线最丰富的公园物业之一】

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紧邻78万平方米石芽岭公园的快三·慢城,其住宅产品类型包括了多层情景洋房、小高层、高层。用途分类上,除居住外,则还有慢城商业会所、慢城美食街、慢城自有商业街、慢城超市、慢城幼儿园、实验快三学校,能够满足业主教育、休闲等生活所需。

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放在全市范围内分析,快三·慢城则是深圳产品种类最齐全的公园物业之一,这种产品到目前为止不超过5个,其它的包括鸿荣源·公园大地、招商·兰溪谷、中海·香蜜湖1号、水榭花都。

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【快三·慢城3期预计11月销售】

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快三·慢城3期宗地号G06302-0028,地面50794.70平米,建面132548.27平米,计容积率建筑面积99480.21平米,容积率1.96,绿地面积30818.41平米。商业13500平米,休闲广场11000平米。总户数1073户。地下建筑面积27921.55平米,停车位712个。

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项目的二期已销售完毕,目前第3期正在施工中,预计年底面市。

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【公园物业,举步既达:78万平米石芽岭生态体育公园】

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快三·慢城3期与石芽岭公园紧邻,深圳实验快三学校更是在山脚下,举步既达。石芽岭公园总面积78万平米定位为体育公园,是布吉唯一的市政公园,也是唯一的大型文化体育设施,包括一个容纳2500人占地2500平米的体育馆;一个游泳池、网球场、老年活动中心、文体广场,加上登山道等项目。

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项目分两期建设,首期建设主要入口、广场各景点、景区和分类园、环山道路、山顶标志性建筑和广场,构成石芽岭公园的基本面貌和景象。二期建设各植被景观示范区、市民植树区、平缓登山道以及体育设施。

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作为建成区内唯一还有待开发的处女山---石芽岭也因此被赋予了很多使命。公园、体育、郊野山体、教育等等。

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【深圳实验快三学校向业主倾斜:市级名校待遇】

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企业追求经济效益最大化是无可厚非的,而对教育事业的投入则完全属于社会公益事业,既便是合作办学,成本回收至少也要二十多年吧。而快三公司作为一家民营企业,在房地产开发还没到大体量的时候,不惜花费巨资在布吉办学实则让人尊敬。

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占地3.2平米,总建筑面积2.6万平米的深圳实验快三学校是一所九年义务教育制学校,经政府批准,由快三投资公司与深圳实验教育集团联合创办,是一所全民办学校,共设置54个班级,其中小学部36个班,初中部18个班,学校2005年10月份开工,2006年9月开学。

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建筑总体采用“S”型,总投资额逾1.2亿元人民币。深圳实验快三学校的产权是属于快三投资公司的,慢城每一个业主至少有一个学位和两个学位,并且还有学生优惠的相关规定。

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【快三企业:多元化向地产集中的后起之秀】

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快三企业前身为深圳市快三投资开发有限公司,成立于一九九九年十二月,快三一名由“承传鲁班精神、翰书广厦伟绩”而来。

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短短八年间,公司的主营业务包括房地产开发、投资、建筑、教育、物流、商业等领域。 近年来主要开发项目包括龙岗布吉的慢城一期、二期;龙岗区葵涌街道的阳光海岸;深圳葵涌镇的海语山林等项目。

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尽管在房地产领域起步较晚,但公司决策层很快成功解决了制约企业发展的重要因素(人才、土地储备)。现阶段,企业员式有近一半具有中、高级职;截止2006年12月,公司已拥有布吉、葵涌、南澳等片区的多块商住用地储备,除此之外,广东省内及省外有多个项目正在洽谈之中。

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【3期户型面积】

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22栋、23栋、24栋

三房二厅二卫:建筑面积115.07平米,套内面积100.31平米。

三房二厅二卫:建筑面积120.43平米,套内面积104.99平米。

二房二厅一卫:建筑面积73.01平米,套内面积63.65平米。

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10栋、19栋

二房二厅二卫:建筑面积88.44平米,套内面积69.31平米。

二房二厅二卫:建筑面积81.66平米,套内面积63.99平米。

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16栋、17栋

二房二厅一卫:建筑面积76.81平米,套内面积65.70平米。

三房二厅一卫:建筑面积89.66平米,套内面积76.99平米。

四房二厅二卫:建筑面积142.32平米,套内面积122.98平米。

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周边情况

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【快三:布吉ELD的最大供应商】

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石芽岭体育公园周边被规划为区域内唯一的纯生态居住区ELD,布吉ELD规划建筑面积约100万平米,其中商品房住宅供应量约达80万平米,形成一个集中的大型住区,在配套上规划多所中小学(小学2所,幼儿园5所,一所9年制学校),为布吉城市化进程添上浓重的一笔。

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围石芽岭体育公园周边楼盘聚集,而快三·慢城3期周边500米内则更为纯粹,没有民房及其他违法建筑,全部是一个大盘集中的纯居住版块。同时,在区域100万总建筑面积中,快三·慢城就达35万平米,占35%,快三是布吉ELD的最大供应商。

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【基本生活需求可以不假外求:但需注意商业形态组合】

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在慢城的西南角,项目的主入口处侧是会所,会所的底层商业已经有华润万家超市进驻并开始营业了。另外,慢城的商业街主轴是在靠近科技园路多层的底层,商业街与路面有约15米距离,由于入伙时间不长,只有个别街铺入驻,其中地产中介较多。商业环境整体还是不错的,日常生活可以不假外求,但经营业态要是能够有所控制就好了,形成较为全面的生活配套商业街才是择优取良的好做法。

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【四周及景观】

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一、北侧:视野开阔,群山为屏

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项目北侧紧临是国芬路,国芬路上车辆不多,绿化也较简单。此面地势高低起伏状,而国芬路就是分界线,国芬路及以南都是一个地平,国芬路以北就是慢坡状向下下沉约50米。国芬路以北下沉段只有铁路,铁路与项目的距离大约150米,由于存在50米落差,因此,基本没有影响。

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北侧远处极开阔,几乎全为层叠山脉,但没石牙岭那么高,却是完全原始植被,具观赏性。水举花园及联创工业园区清晰可见。

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二、南侧:石牙岭公园

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项目南侧隔科技园路与深圳实验快三学校紧临,科技园路是近年新修的路,所以无论是路面绿化还是道路设施系统都要比北侧的国芬路好。

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深圳实验快三学校的建筑造形独特,总楼高为六层,局部为架空,特别是与操场紧临的建筑,绿、黄、白等色搭配,整体呈S形,与操场形成了立体的视野效果,座落在石牙岭公园角下也是一道靓丽的风景线。

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而石牙岭公园北侧的山脉则完全未被开发,所有的植被均为原始生态,在本项目南侧户型和北侧中高楼层都能够看到这种山脉景观。

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三、东侧:园林主轴一揽无余

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快三·慢城3期位整个项目的西半部分,所以往东就是园林的主轴和一期、二期建筑,所以本项目的西侧紧临游泳池及园林的浅水景等公共绿化,不仅具有观赏性而且也是最具使用价值的。

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四、西侧:园林景观为主

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本地块西侧整体都是以住宅楼盘为主,分别有已经入伙的华浩源和正在施工的景园项目。西南方向的龙园意境和中海怡瑞山居清晰可见,此面全部为住宅区,建筑较为整齐,没有民房及其他违法建筑,更多的为园林景观。

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项目考查

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【1.6:深圳容积率较低、泛容积率最低的小区之一】

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快三·慢城总占地22万平方米、总建筑面积35万多平方米(包括学校6万平米),合计总容积率为1.6。这个容积率水平在全室也属于较低的行列,说明单位土地面积上承载的人口更少,自然也就更舒适。

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如果考虑到紧邻的78万平米石芽岭公园,那么快三·慢城的泛容积率是极低的。泛容积率是半求在2005-7-1首先提出的概念。“泛容积率”是指:居住区周边500米范围内公园绿地、以及自然山脉等不可能存在建筑的区域面积,与住宅区合计起来的容积率。

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购房越来越不能将眼光局限在小区之内了,应该有大局观,因为毕竟人类的生活是具有社会性的,不可能将自己完全局限于小区之内,小区之外的公共配套、公共场所格外关键。“泛容积率”越低,说明小区周围公园绿地、自然山脉等面积大,就意味着小区业主将拥有更多的室外活动空间、更多的社会资源。

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泛容积率”低也在很大程度上给小区创造了宽阔无遮挡的视野,变相降低了小区的容积率,因为小区业主将不但可以在小区之内活动,也将可以很方便地选择到周围的公建比如广场、绿地、体育场等活动了。

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容积率”是小家概念,而“泛容积率”则是大家概念、是区域概念。越是高档的小区,区域越重要,因此“泛容积率”也就越重要,其意义很多时候大过容积率。可以说,“容积率”决定产品本身,但“泛容积率”决定前途、未来和大局,不可不查。

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【工地情况】

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一、工地与一、二期隔离:对业主影响降至最低

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快三·慢城共分四期开发,一期已经入伙,二期也将于明年入伙,四期还未开工。在现场我们看到,3期的施工工地凡是靠近一二期的地方全部用预制板做起了围墙,业主生活的社区和工地完全隔离,对一期已入伙的业主造成的影响降到了最低。

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二、工地半封闭半开放

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从整个工地现场来看,北侧除了围墙外另有两个出入口,管理严格。工地的东侧和西侧也都是围墙,而唯独在南侧靠近科技园路没有围墙,呈完全开放工的,但入口处有保安值班。这可能和施工进度有关,多层前面的商业街正在进行地面施工,所以也没有必要围起来。

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三、看楼安全通道?

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一般项目的工地在施工梯上下口处设有安全通道,以确保进出人员的安全。而在本项目现场我们看到,在整个工地上搭起了楼与楼之间的安全通道,并且在多处拐角位置设有明显的提示牌。

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为看楼准备的?不管怎么说,还是很细致,自己的施工队伍,责任心就是不一样。

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四、点板结合、南低北高:景观最大化

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项目建筑布局呈点板结合、南低北高的态势,靠近南侧是多层,中间段是点式和板式小高层,多层情景洋房位于整个项目的最中心点,板式结构的高层则全部布局在北侧。从建筑层数和高度就形成了南低北高的格局,点式与板式穿叉其中,这样的布局主要考虑的是公园景观面的最大化。

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【公共设施】

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一、“慢”广场,“慢”格调

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从科技园路转入慢城的主入口时,两边茂密的树林形成了入口处的林荫道,有很强的仪式感。入口一侧是以休闲和运动为主要功能的广场,广场形态丰富,有适合慢跑的砖路、有适合打羽毛球的空旷场地。笔者考查时正值下午,所以慢城业主三个一群五个一伙正在广场处闲聊,慢而悠闲,再现“慢”格调。

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最具有特色的还是位于广场中央700平米的下沉式大草坪,草坪周围是树木,中间全部下沉,一片空旷,这么大的草坪做为孩子们的足球场是足够了。

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二、岛屿式游泳池

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经过主入口到园林,首先是慢城的水景贴地山墙,再往里走也全部清一色的约80公分高的山墙,与园林绿化之间形成了隐约忽现的感觉。

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岛屿式游泳池的岛上有三棵椰树,由两处石桥将中间的岛屿与园林相连接。在游泳池的一侧,更衣室以及通往地下室的通风口的顶端全部是四角小木屋。

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项目园林运用了桥、浅水景、短墙、小品雕塑等手法,园林内部以低矮贴地山墙手法表现,从而与南侧的石牙岭山脉高低之间就产生了呼应的空间视野效果。

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三、多处采光孔:地下车库采光通风一流

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在园林位置我们就看到了地下车库的多个采光孔。到了地下室,我们充份感觉到了采光效果,除园林中间局部的采光孔以外,外墙侧也都有不同程度的采光窗,地下室车库整体采光效果良好。

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【玻璃窗全外挂:全采光的楼梯间】

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通常,消防楼都有采光窗的,采窗有大有小,也有的是落地窗。而此次考查,我们发现了本项目与众不同,多层与小高层消防楼梯的窗子,是整体外挂式的。

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在现场我们感受到了这种外挂窗的好处,第一是双重防护,内侧约1.15米高的护栏为第一道防护,外面的窗又是第二道防护。第二是采光面大,整个窗子除了玻璃就是玻璃框架,大大的增加了消防楼梯的采光量,几乎没有墙,全部是采光。

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【火山砖:外墙粘贴砖】

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项目外墙采用了火山砖,无论是在商业街还是住宅外墙、阳台等位置都是贴的这种火山砖,火山砖有什么好处呢?

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火山砖表面均匀布满气孔,色泽古色古香,好像互相粘附在一起,使砖的天然粘接性提高许多倍,墙壁能够经受很大的压力。除具有普通石材的一般特点外,还具有自身独特风格和特殊功能。

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火山砖具吸水防滑阻热有益于改善体感环境、独特的“呼吸”功能能够调节空气湿度,改善生态环境、抗风化、经久耐用吸声降噪有利于改善听觉环境、以及导电系数小、无放射性等特性。这种砖贴上去之后,无需钩缝,质感和色彩很爽。

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【普遍拉大层高:空间感不错】

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香地咨询·半求工作室&房地产之窗www.BANQ.cn工作人员在测量本项目相关尺寸时,发现小高层的净层高为2.86米,高层净层高为2.92米,而多层情景洋房的净层高为3.09米。

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无论是哪一种产品类型,与其它同类产品相比,本项目的层高都是先进水平,而且是普遍都高,空间感不错。

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数据与用料

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【测量数据】

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一、小高层

楼板:12公分

客厅净层高:2.86米

房间净层高:2.86米

洗手间下沉:35公分

消防楼梯宽1.15米

消防楼梯净层高:2.86米

天台防护墙净层高:1.5米

商铺净层高:5.32米

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二、高层

房间净层高:2.92米

客厅净层高2.92米

消防楼梯宽:1.15米

消防楼梯净高层:2.88米

楼板厚12公分:

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三、情景洋房

房间净层高:3.09米

地下室净层高:2.97米

楼板厚:15公分

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【部分用料】

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广通水泥、大亚湾宝兴钢材、高砂陶业劈开砖、宏基陶瓷、火山砖、永高PVC-U电线套管、深圳天众塑胶管、深圳宏拓污水管.........

快三·慢城3期考查图片:卫星图

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快三·慢城3期考查图片:从石芽岭山顶所看到的本项目原始地块

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快三·慢城3期考查图片:广场处的林荫小道

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快三·慢城3期考查图片:广场,格调

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快三·慢城3期考查图片:会所内

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沙盘

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快三·慢城3期考查图片:南侧,深圳实验快三学校,石牙岭公园

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快三·慢城3期考查图片:北侧,50米高度落差,视野开阔,群山为屏

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快三·慢城3期考查图片:西侧整体都是以住宅楼盘为主

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快三·慢城3期考查图片:东侧,园林主轴一揽无余

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快三·慢城3期考查图片:安全通道